El derecho de habitación le confiere a su titular, llamado habitador o habitacionista, la facultad de residir en un bien inmueble ajeno, destinado a vivienda, y aprovecharse de su totalidad o de algunas de sus partes, por un plazo temporal o de manera vitalicia. Este derecho puede favorecer a personas cercanas en el orden familiar al habitacionista, a través de su propia convivencia en el inmueble.
La habitación se constituye sobre una vivienda de residencia permanente y cuya propiedad pertenece a una tercera persona, denominada propietario. Si se parte de que el propietario goza de un poder absoluto sobre los bienes de su propiedad, es evidente que el derecho de habitación se comporta como una carga o gravamen, pues el dueño debe respetar el goce del habitador y en ocasiones de sus familiares. Ello provoca, en consecuencia, la limitación de su dominio en beneficio de ciertas personas. Tal restricción se justifica cuando el habitador carece de un lugar donde vivir y no dispone de medios económicos que le permitan garantizárselo; de ahí que al derecho de habitación se le reconozca una función asistencial.
Este derecho puede constituirse voluntariamente, a favor de cualquier persona que lo necesite, en dependencia de la voluntad del propietario y del eventual habitacionista. También puede tener origen legal, anclado a razones de orden público e interés social que se sustentan en derechos fundamentales y otros reconocidos en el ordenamiento jurídico. En este sentido, es particularmente apreciable la fuerza que ha ganado, por un lado, la protección de ciertos colectivos vulnerables, como los niños, niñas y adolescentes y las personas en situación de discapacidad y; por otro, el concepto de vivienda familiar, aquella donde reside la familia constituida fundamentalmente por el matrimonio y la unión de hecho afectiva, espacio vital donde se desarrollan la mayoría de las dinámicas familiares y las relaciones de convivencia.
Existen situaciones que ameritan en la actualidad la constitución de un derecho de habitación a favor de quien verdaderamente lo necesite, bien por sus condiciones personales o patrimoniales, bien por las circunstancias concretas que rigen su vida en un momento dado. Visto así, valores como la equidad y la responsabilidad en las relaciones familiares, u otros que se asientan en el humanismo y la solidaridad, sobre todo si existen vínculos consanguíneos o afectivos, fundamentan el renacimiento del derecho de habitación en el ordenamiento jurídico cubano. Justamente, el Código de las Familias, ratificado el 25 de septiembre del año 2022 en referendo popular, establece en su Disposición Final Novena, la inclusión del derecho de habitación en el Código Civil, a través del artículo 230, insertado en el Título III “Otros derechos sobre bienes”, correspondiente al Libro II “Propiedad y otros derechos sobre bienes”.
Durante casi cuatro décadas de vigencia del Código Civil, mucho han cambiado la sociedad cubana y las relaciones civiles y familiares que la sustentan. Las distorsiones de categorías jurídicas que giran en torno al hecho de residir en un inmueble dedicado a vivienda de uso permanente, como es el caso de los “convivientes”, unido a la irrelevancia jurídica conferida al concepto de vivienda familiar, tanto en el Código Civil, como en la vigente Ley General de la Vivienda (1988), e incluso, en el anterior Código de Familia (1975), motivan al legislador del Código de las Familias, tomando en cuenta la realidad cubana en materia inmobiliaria, así como los valores y principios subyacentes en la reforma familiar, a prestar peculiar atención a las relaciones que en torno a ella se generan, sobre todo cuando esa vivienda es privativa de uno de los cónyuges o miembros de una unión de hecho afectiva.
¿Debe ser la vivienda familiar un espacio de aprovechamiento exclusivo de su propietario cuando sobreviene una situación de crisis en la pareja que traiga consigo el divorcio o la extinción de la unión de hecho? ¿Podría justificarse que el miembro de la pareja no propietario continúe residiendo en la vivienda familiar? ¿Y sus hijos o demás familiares? ¿En qué concepto se basa esta residencia? ¿Qué presupuestos deben materializarse para que, ante una situación de crisis matrimonial, extensible en lo pertinente a las uniones de hecho, el dueño de la vivienda deba garantizar o tolerar la residencia de su ex cónyuge o ex pareja?
Todas estas interrogantes fueron valoradas a los efectos de consagrar, a partir del artículo 285 y subsiguientes del Código de las Familias, en coordinación con otros preceptos del propio texto legal (artículos 166 inciso h), 280 inciso e), 293 inciso g) y 331), la atribución voluntaria, vía notarial, o judicial del derecho de habitación en el escenario de las relaciones familiares.
En consecuencia, el derecho de habitación está dirigido a garantizar el uso de la vivienda familiar o de algunas de sus dependencias, a quien, sin ser su propietario, sacaba provecho de ella mediante su relación de residencia y convivencia efectivas en dicho inmueble, y que ahora, tras el divorcio notarial o judicial, o tras la extinción de la unión de hecho afectiva, necesita permanecer temporalmente allí, por no contar con otro espacio físico para desplegar en él las funciones asociadas a la guarda y cuidado de sus hijas e hijos menores de edad, o aquellas inherentes al apoyo de sus hijas o hijos mayores de edad en situación de discapacidad, o las relativas a su propio proyecto de vida individual, de encontrarse en alguna situación de vulnerabilidad.
La finalidad asistencial de este derecho conecta perfectamente con los valores supremos –dignidad y humanismo- de las relaciones familiares, consagrados en el artículo 3 del Código de las Familias. El respeto a la dignidad del habitador y de sus familiares más cercanos necesitados de protección habitacional, unido a la constitución –voluntaria o no- de este derecho, en provecho de personas que “provisionalmente” lo requieren, aunque ello suponga un límite al derecho de propiedad, refuerzan la idea de que las instituciones típicamente patrimoniales también pueden constituirse para asegurar los más nobles fines sociales, familiares o individuales, cuando las circunstancias lo justifiquen. La vivienda familiar provee un lugar de residencia para la familia, aunque esta atraviese una situación de crisis; de ahí que la garantía que ofrece, en términos de techo seguro para los familiares necesitados de protección, no desaparezca automáticamente con la extinción del matrimonio o la unión de hecho.
Asimismo, los principios de responsabilidad individual y compartida, solidaridad, interés superior de niñas, niños y adolescentes, equilibrio entre orden público familiar y autonomía y realidad familiar, regulados en el propio artículo 3, sirven de complemento a lo expresado anteriormente y propician, en definitiva, el escenario para que el derecho de habitación retorne a la palestra jurídica cubana, tomando en consideración la peculiar función que desempeña y la seguridad que potencialmente ofrece, mediante la inscripción en el Registro de Bienes Inmuebles (Registro de la Propiedad).
Para consagrar coherentemente tales propósitos, no bastaba con la regulación de la figura en el Código de las Familias, resultaba imprescindible, además, propiciar una reforma al Código Civil. La inserción del artículo 230, con sus cinco apartados, confiere a la habitación un régimen jurídico general y supletorio, al que debe acudirse también a la hora de pactar, vía notarial, o de fijarse judicialmente, la atribución de este derecho tras el divorcio o extinción de la unión de hecho afectiva, de darse las circunstancias establecidas en el artículo 285 de la nueva Ley familiar.
En el artículo 230, apartado 1, se define el derecho de habitación como aquel por el que una persona natural puede residir de forma gratuita en un inmueble ajeno o en parte de este”; lo que ha de complementarse con lo dispuesto en el apartado tercero, en tanto se constituye siempre de forma temporal y nunca puede exceder la vida del habitador. El apartado 4 establece que el habitador no puede ceder, transmitir, arrendar o gravar el derecho de habitación por actos entre vivos o por causa de muerte, ni cabe ejecución de este derecho por sus acreedores; de ahí que se le reconozca un carácter personalísimo.
La inalienabilidad, intransferibilidad e inejecutabilidad del derecho de habitación es congruente con la finalidad que tiene la institución en el contexto en que normalmente se despliega; en torno a una vivienda de residencia permanente, nicho de realización de la vida familiar y, por tanto, espacio cuasi privado o íntimo, que debe quedar celosamente vedado ante injerencias de terceras personas ajenas a ese cerrado círculo. A ello se le une la imposibilidad legal de embargar o establecer contra la vivienda de residencia permanente del deudor cualquier otra medida asegurativa, según lo previsto por el Código de Procesos.
La finalidad de este derecho es garantizar la ocupación temporal de quien no tiene otro lugar para residir, siendo esto imprescindible para poner en marcha su proyecto de vida a corto, mediano o largo plazo; incluso, con carácter vitalicio, según lo pactado en el título constitutivo. No solo la duración, sino también el alcance del derecho, en cuanto a la utilización del espacio que sea necesario para asegurar ese proyecto de vida del titular y las personas que componen su familia más cercana, debe quedar plasmado en dicho título. De esta forma, saca provecho de la facultad de residir concedida al habitador, no solo este, sino también las hijas y los hijos menores de edad o mayores de edad en situación de discapacidad, cuando su madre o padre guardador, o que ha sido nombrado apoyo intenso con facultades de representación, respectivamente, carece de vivienda propia u otro lugar de residencia donde pueda efectuar las funciones de cuidado o apoyo.
Esta protección especial conferida a personas en situación de vulnerabilidad en el contexto habitacional, se alinea con la exigencia establecida en el artículo 217 del Código de las Familias de contar con el asentimiento del cónyuge o miembro de pareja de hecho para vender, permutar o donar la vivienda familiar cuya titularidad recae en el otro cónyuge o integrante de la unión. A diferencia de la atribución notarial o judicial del derecho de habitación, que opera ante situaciones de crisis matrimonial o de pareja, la aplicación del artículo 217 supone la vigencia del matrimonio o de la unión de hecho afectiva. Este asentimiento, contenido en escritura pública, se traduce en aprobación del acto que posibilita la transmisión de la propiedad a otra persona, si y solo si la venta, permuta o donación no afecta la estabilidad y el amparo habitacional de hijas o hijos menores de edad comunes o afines, o mayores de edad en situación de discapacidad a quienes se les haya nombrado apoyo intenso con facultades de representación, o propiamente del cónyuge o pareja no titular cuando se encuentre en situación de vulnerabilidad. De esta manera se protege integralmente la vivienda familiar, y con ello, los derechos de las personas que en su núcleo confluyen, para quienes constituye refugio elemental en el que se satisfacen necesidades primarias como el descanso, el aseo, la alimentación, y al propio tiempo, cobijo seguro.
Retomando el tema central, cabe despejar en este punto las interrogantes siguientes: ¿puede el propietario aprovechar de manera simultánea las partes de la vivienda afectadas con el derecho de habitación? ¿Puede usar su vivienda si el derecho del habitador comprende la totalidad de la misma? Tanto el Código Civil y como el Código de las Familias resultan omisos; no obstante, la lógica indica que, en principio, el titular de la vivienda familiar objeto de la relación jurídica de habitación pueda hacer uso coetáneo de su inmueble para satisfacer sus propias necesidades de alojamiento, resguardo habitacional y otras que resultan primarias. En definitiva, se ha constituido un derecho real en cosa ajena que limita o constriñe su dominio, pero necesariamente no tiene que ser excluido del aprovechamiento que de modo natural le corresponde; máxime, si se trata de una vivienda de residencia permanente que cobija relaciones de convivencia de las que no debe quedar privado.
En suma, el derecho de habitación sobre la vivienda familiar ante situaciones de crisis matrimoniales o de pareja, podrá atribuirse por dos vías claramente diferenciadas: la vía notarial, si hay pleno acuerdo en torno a la configuración del derecho en cuanto a la extensión, contenido, derechos y deberes, duración, entre otras; y la vía judicial, si emergen conflictos en los aspectos que lo conforman. En ambos casos se obtiene un título formal idóneo para acceder al Registro de la Propiedad de Bienes Inmuebles: la escritura pública de divorcio y la resolución judicial correspondiente.
Al recaer sobre la vivienda, el apartado 3 del artículo 285 del Código de las Familias, dispuso la necesidad de proceder a la inscripción del derecho de habitación en el Registro de la Propiedad, para gozar de oponibilidad frente a terceros. Una vez inscrito, la certificación expedida por el Registro (certificación de dominio y gravamen) debe reflejar la carga impuesta notarial o judicialmente y, de esta manera, se garantiza que todos los posibles interesados en adquirir el bien, conozcan –con certeza- la nueva situación que pende sobre él; lo que se traduce en una ventaja para el propio habitacionista, cuyo derecho no podrá ser irrespetado por terceras personas.
Así, el derecho de habitación de una vivienda familiar, atribuido por cualquiera de las dos vías mencionadas, que no se inscriba en el Registro de la Propiedad, surtirá efectos solo entre las partes implicadas (propietario y habitacionista), no así frente a los terceros que puedan estar interesados, por ejemplo, en comprar o permutar el inmueble, para los que el bien se adquirirá libre de cargas, como si el derecho nunca se hubiera constituido. Sin dudas, en estos casos, la inscripción registral resulta extremadamente conveniente.
La limitación que supone el derecho de habitación para el propietario de la vivienda donde residió el matrimonio o la pareja de hecho, se acrecienta con la posibilidad de solicitar en la vía judicial, o de pactar en la escritura notarial, la prohibición de vender, permutar o donar el bien durante el plazo de vigencia de este derecho; salvo que el habitador muestre su aprobación al respecto. La oponibilidad de esta prohibición a terceras personas, una vez más, se hace depender de la inscripción registral, porque con la toma de razón del Registro se asegura la publicidad de todas las cargas, gravámenes o situaciones que restringen el derecho de propiedad y que pudieran afectar a futuros adquirentes del inmueble en cuestión.
Tres son las causas de extinción del derecho de habitación instituidas en el artículo 287 del Código de las Familias.
- Su causa natural es el vencimiento del plazo fijado por el tribunal o el pactado en la escritura notarial, por haber desplegado el derecho todos sus efectos y cumplido su finalidad en el tiempo establecido. Obviamente, si se ha configurado como vitalicio, la muerte del habitador se erige en causa de extinción.
- La segunda causa se asocia al cambio de circunstancias que se tuvieron en cuenta para su adopción; si cesa el estado de necesidad ( gr., los hijos llegan a la mayoría de edad, desaparece la situación de vulnerabilidad, adquiere el habitador una vivienda en concepto de propiedad u otro derecho que le permita residir permanentemente en ella), la razón que sustentaba el derecho desaparece.
- Por último, se instaura como causa de finalización del derecho de habitación la presencia de actos violentos, ejecutados por el habitador contra la persona del propietario, lo cual no perjudica a los otros familiares en situación de vulnerabilidad que motivaron su constitución: hijas e hijos menores de edad, o mayores de edad en situación de discapacidad a los que se le haya designado apoyo intenso con facultades de representación.
Comprensible resulta que también la extinción del derecho de habitación, y en su caso, de la prohibición para disponer de la vivienda, tengan acceso al Registro, a los efectos de cancelar, a instancia de parte interesada, la inscripción registral (cfr. artículo 287.2) y, con ello, liberar al derecho del propietario que constreñía.
Hasta aquí, se ha intentado ofrecer una breve aproximación a una figura jurídica que destaca por su carácter humano, pero también por su ropaje técnico. Lo cierto es que ha emergido en el panorama civil y familiar cubano y constituye una posibilidad real de protección a personas en situación de vulnerabilidad. La potencial invasión al señorío que despliega el propietario sobre su vivienda de residencia permanente, por parte de su ex cónyuge o ex pareja de hecho, y determinados familiares colocados en una situación de vulnerabilidad especial, pone en evidente tensión al derecho de propiedad. Las necesidades humanitarias de índole habitacional que presentan personas ajenas al dueño, pero no extrañas a él, en cuanto requieren de un lugar para convivir de manera efectiva y temporal, por no tener uno propio, ponen en riesgo o afectan su dominio.
En esa inevitable ponderación que realiza el legislador entre los intereses de propietarios y eventuales habitacionistas, tomando en cuenta la naturaleza temporal de la habitación, su gratuidad, su carácter personalísimo y su finalidad asistencial, no cabe dudas que resultaron favorecidos los segundos, a tono con los valores y principios que inspiran la reforma legislativa más importante de lo que va de siglo. Les corresponde ahora a los ciudadanos ponderar de manera adecuada sus intereses y necesidades en el título constitutivo voluntariamente concertado, y a los jueces configurar, en los casos conflictuales, apegados a Derecho, con equidad y justicia, el derecho de habitación.